6月10日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布前5月業(yè)績(jī)，在合同銷(xiāo)售面積同比增速達(dá)45.8%的情況下，該公司合同銷(xiāo)售額較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。而與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)來(lái)自租賃的收入則保持了三成增長(zhǎng)速度，據(jù)披露，來(lái)自租賃收入同比增長(zhǎng)34%至55.89億元。
對(duì)此，相關(guān)分析人士認(rèn)為，這應(yīng)得益于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)龐大城市布局和過(guò)往沉淀大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)未來(lái)要實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)億資產(chǎn)的規(guī)模，在目前一二線城市布局基本結(jié)束后，其未來(lái)的重點(diǎn)就必將是三四線城市。
所以，資深的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在未來(lái)越來(lái)越龐大的三四線擴(kuò)張沖動(dòng)驅(qū)動(dòng)下，萬(wàn)達(dá)今年以來(lái)也不再提過(guò)往曾引以為豪的“以售養(yǎng)租”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而開(kāi)始高調(diào)宣誓將面向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。
于是乎，5月萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科高調(diào)聯(lián)姻。緊接著6月伊始，就祭出了首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品——“穩(wěn)賺一號(hào)”。
然而，大象轉(zhuǎn)身或一不小心就進(jìn)了瓷器鋪。號(hào)稱(chēng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的航母，萬(wàn)達(dá)雖已吹響了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的號(hào)角。不過(guò)，在隔壁老王口中的輕資產(chǎn)還缺些什么？
商業(yè)地產(chǎn)之重
時(shí)間回到萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)港股上市那一刻，在歷時(shí)多年終于如愿登陸港股之際，王健林其實(shí)是被冷冰冰的香港資本市場(chǎng)上了一課。
去年圣誕節(jié)前夕(12月23日)，在一再折價(jià)的讓步下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市首日卻仍然跌破了48港元的發(fā)行價(jià)，降低2.6個(gè)百分點(diǎn)，收盤(pán)于43.8港元。
而此后一段時(shí)間，雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)方面極力推薦，但仍難獲香港市場(chǎng)的歡心。而就在今年三月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，便有到場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)高管有些“情緒化”地說(shuō)：“萬(wàn)達(dá)在內(nèi)地名聲很大，但是香港媒體好像對(duì)于萬(wàn)達(dá)不是特別了解。”
對(duì)此，當(dāng)時(shí)就有香港市場(chǎng)分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)往非常成功的發(fā)展是有賴(lài)于其得意的“以售養(yǎng)租”模式。然而，對(duì)香港資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一模式看起來(lái)卻并不是那么完美。
據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)所謂的“以售養(yǎng)租”模式，就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的城市綜合體中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由自己完成，萬(wàn)達(dá)通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司的銷(xiāo)售物業(yè)收入比重占到85.1%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入則只擁有9.6%，另有3.74%是酒店部分。
而在此前三年，2011年、2012年和2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)營(yíng)收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元，其中八成以上同樣是來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售收入，物業(yè)租賃和管理收入極低。
因此，自萬(wàn)達(dá)商業(yè)港股上市以來(lái)，萬(wàn)達(dá)這一另類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就一直面臨著已觸及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)天花板的疑問(wèn)。有分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，過(guò)往萬(wàn)達(dá)模式成立的前提就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)能產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流，
但來(lái)自萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市招股文件就已顯示，在2014年上半年，該公司物業(yè)銷(xiāo)售收入同比已大幅下滑38.6%，為162.93億元，銷(xiāo)售成本卻高達(dá)99.28億元。
彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就坦言，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此時(shí)營(yíng)收大降的一個(gè)原因就是，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大大增加。招股文件顯示該年萬(wàn)達(dá)住宅物業(yè)的銷(xiāo)售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬(wàn)平方米下降至2014年上半年的59.29萬(wàn)平方米。
因此，目前從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前五月，在合同銷(xiāo)售面積同比增速已達(dá)到了45.8%的情況下，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷(xiāo)售額僅僅較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。同時(shí)萬(wàn)達(dá)今年也只定下銷(xiāo)售增長(zhǎng)5%的低調(diào)目標(biāo)。
對(duì)此，王健林在近期接受媒體訪問(wèn)時(shí)就表示，躺著都能掙錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。“萬(wàn)達(dá)不能再走靠銷(xiāo)售賺現(xiàn)金流，投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種重資產(chǎn)的路子。”
眾籌的資金池
其實(shí)，2015年1月，萬(wàn)達(dá)就已高調(diào)宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨后萬(wàn)達(dá)亦分別與光大控股、嘉實(shí)資本、四川信托及快錢(qián)簽署協(xié)議，未來(lái)將投資240億元，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
6月7日，萬(wàn)達(dá)首只類(lèi)REITs互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品終于誕生。據(jù)悉，該產(chǎn)品名為“穩(wěn)賺1號(hào)”是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首個(gè)眾籌項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開(kāi)工，且在2016年開(kāi)業(yè)的只租不售的國(guó)內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目期限為7年。
萬(wàn)達(dá)方面對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，該款產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)金額最少為1000元，最高為100萬(wàn)元，產(chǎn)品預(yù)期年化收益率將超過(guò)12%。其中收益來(lái)自?xún)刹糠郑鹤饨鹗找骖A(yù)期年化6%，每年發(fā)放；物業(yè)增值收益預(yù)期年化6%，退出時(shí)一次性發(fā)放。
顯然，作為其面向互聯(lián)網(wǎng)金融的首次試水，萬(wàn)達(dá)方面對(duì)此頗為重視。萬(wàn)達(dá)指出，此次募集資金直接投向商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，“這是萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所邁出的第一步，是集團(tuán)第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要里程碑”。
不過(guò)，就此平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官莊諾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)則認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)“穩(wěn)賺一號(hào)”并非標(biāo)準(zhǔn)意義上的眾籌產(chǎn)品，“這個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是個(gè)債權(quán)融資計(jì)劃。”
莊諾進(jìn)一步對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，按照這個(gè)項(xiàng)目的詳細(xì)介紹，萬(wàn)達(dá)主要是向社會(huì)公眾借錢(qián)，并向公眾保證有保本的收益，而眾籌項(xiàng)目則是不保證收益、風(fēng)險(xiǎn)更大的投資行為。
對(duì)此，就有業(yè)內(nèi)不愿具名人士指出，前期為了保證收益，回避風(fēng)險(xiǎn)，可能是以債權(quán)為主，可能后期會(huì)有更多眾籌形式。
實(shí)際上，為了給眾籌的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型試水保駕護(hù)航，王健林還專(zhuān)門(mén)講解這一產(chǎn)品。在他看來(lái)，這個(gè)眾籌產(chǎn)品就是左手投錢(qián)給右手，右手分錢(qián)再分給左手，“這條路如果走得好，連發(fā)兩期，預(yù)計(jì)一期50億元，不排除萬(wàn)達(dá)今后就不再和外部投資機(jī)構(gòu)合作，只和內(nèi)部的快錢(qián)合作”。
但理想總是很豐滿(mǎn)，所謂“穩(wěn)賺一號(hào)”真能穩(wěn)賺？現(xiàn)在市場(chǎng)上也頗有一些質(zhì)疑聲音，有業(yè)內(nèi)人士便表示：“現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)這些融資創(chuàng)新很多，如果這個(gè)產(chǎn)品收益只能保證12個(gè)點(diǎn)，那去投資信托會(huì)不會(huì)好點(diǎn)？”
對(duì)此，有熟悉萬(wàn)達(dá)的研究人士也指出，就萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在推出的“穩(wěn)賺一號(hào)”項(xiàng)目來(lái)看，作為其互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)，肯定能到示范效應(yīng)，因?yàn)榧幢氵@個(gè)眾籌沒(méi)有完成，萬(wàn)達(dá)也會(huì)想辦法促成這個(gè)項(xiàng)目完成。
莊諾則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體謹(jǐn)慎分析稱(chēng)，參加眾籌的人肯定要考慮項(xiàng)目未來(lái)的前景和收益。但鑒于電商的沖擊，實(shí)際上目前商辦企業(yè)的投資市場(chǎng)是在走弱的。“商場(chǎng)的投資熱情正在走弱，反而住宅由于有比較穩(wěn)定的收益，更為投資者青睞。”
三四線與輕資產(chǎn)
實(shí)際上，在王健林果斷宣布大象轉(zhuǎn)身的背后，更有他造一萬(wàn)億萬(wàn)達(dá)的雄心。但在這一野心下，萬(wàn)達(dá)不能停下快速擴(kuò)張的步伐。那么，問(wèn)題來(lái)了，萬(wàn)達(dá)還能到哪里去擴(kuò)張？
對(duì)此，王健林發(fā)現(xiàn)地級(jí)城市和重要縣級(jí)市存有空白，“在中國(guó)很多地級(jí)市、人口比較多的縣或鎮(zhèn)，不要說(shuō)現(xiàn)代化購(gòu)物中心，連個(gè)多廳的電影院都沒(méi)有，發(fā)展極度不平衡”。
或許，從萬(wàn)達(dá)商業(yè)的2014年報(bào)中亦可知其一葉，截至2014年12月31日，萬(wàn)達(dá)的總土地儲(chǔ)備是7594萬(wàn)平方米，平均的土地成本僅為1187元/平方米。
其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在三線城市的建筑面積和租賃面積占比均最高，分別達(dá)到49.2%和48.1%；而二線城市達(dá)到40.7%、41.8%；但一線城市占比僅占一成多。
而今年以來(lái)，除了北京豐臺(tái)區(qū)四合莊商業(yè)金融地塊外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前所獲土地大多來(lái)自三線城市或二線副中心，如吉林長(zhǎng)春、四川成都、福建南平、河南三門(mén)峽、福建省三明市等。
即使已下定決心向三四線擴(kuò)張，但在王健林看來(lái)，這些城市整體并不是好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。“無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市都不可能有大的變化。因?yàn)橥恋氐墓⿷?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。”
按照王健林自己算的賬，那些地方的房?jī)r(jià)最多就三四千元，成本就要3500元。未來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展或許便將受限于此。數(shù)據(jù)顯示，隨著萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售面積的增多，其平均銷(xiāo)售均價(jià)已呈下降趨勢(shì)。
以今年數(shù)據(jù)為例，該公司前五月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額合共約為407.14億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)12.7%；但合同銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)45.8%至444.5萬(wàn)平方米。另外，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售毛利也在不斷下降，2012年這一數(shù)據(jù)是50.6%，2013年這便降至40.9%，2014年又微降至40.6%。
對(duì)此，王健林日前接受媒體采訪時(shí)就強(qiáng)調(diào)“絕對(duì)不能搞房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式”。而他開(kāi)出來(lái)的藥方就是改為投資模式可以在三四線城市發(fā)展。在他看來(lái)，未來(lái)將采取分享模式，萬(wàn)達(dá)不出錢(qián)，用別人的錢(qián)投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠保證成本。
看起來(lái)，針對(duì)“穩(wěn)賺一號(hào)”，萬(wàn)達(dá)寄予萬(wàn)分期待。萬(wàn)達(dá)稱(chēng)未來(lái)將充分靈活運(yùn)用社會(huì)資金，用更快的速度來(lái)完成開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的目標(biāo)，并逐步建立起萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的輕資產(chǎn)融資管道。
因此，在分析人士眼中，萬(wàn)達(dá)實(shí)際就是利用快錢(qián)這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在縮小一部權(quán)益的情況下，去吸引更多社會(huì)資本投入，以期以比較小的財(cái)務(wù)杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)其規(guī)模擴(kuò)張的目的。
不過(guò)，這位熟悉萬(wàn)達(dá)的分析人士也告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，單純依賴(lài)互聯(lián)網(wǎng)金融的這種眾籌模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)并不是那么容易的。“其實(shí)有些東西預(yù)期很好，但或許很難推動(dòng)萬(wàn)達(dá)這么龐大的體量。”
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)未來(lái)還有哪些可能方向？跟進(jìn)萬(wàn)達(dá)的市場(chǎng)分析師就認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前對(duì)商業(yè)REITs監(jiān)管的逐漸放開(kāi)或?qū)ζ溆袔椭?ldquo;萬(wàn)達(dá)可能需要把部分持有物業(yè)放入REITs資產(chǎn)包中來(lái)運(yùn)營(yíng)。”
投資者“風(fēng)口”說(shuō)
6月10日，花旗發(fā)布報(bào)告指出，萬(wàn)達(dá)潛在分拆REITs的概念，有助于其估值提高。“投資者對(duì)其銷(xiāo)售執(zhí)行力及前景看好，將會(huì)支持其股價(jià)重估，并預(yù)計(jì)有一定程度的上升空間。”
實(shí)際上，隨著萬(wàn)達(dá)目前輕資產(chǎn)動(dòng)作的展開(kāi)，曾經(jīng)十分平靜的萬(wàn)達(dá)商業(yè)股價(jià)終于有了起伏。截止6月10日港股收盤(pán)，該公司股價(jià)是72.55港元，這已較其招股價(jià)漲幅已超過(guò)五成。
對(duì)此，嘗到資本市場(chǎng)甜頭的王健林日前接受媒體采訪也表示，上市最大的收獲就是促使我們要盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，確定轉(zhuǎn)型后，資本市場(chǎng)也給了萬(wàn)達(dá)一個(gè)比較好的估值。
“研究資本市場(chǎng)的導(dǎo)向，就是說(shuō)傳統(tǒng)模式一定要堅(jiān)決拋棄。”王健林總結(jié)后指出，基本就是要做三件事，就是做新的事、做高(高科技)的事、要做網(wǎng)(互聯(lián)網(wǎng))的事”。
實(shí)際上，除了萬(wàn)達(dá)的首個(gè)眾籌產(chǎn)品外，當(dāng)前還為外界關(guān)注的，還有早前宣布的“萬(wàn)萬(wàn)合作”。5月15日，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科高調(diào)宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，據(jù)悉其首次合作已落地成都。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，與萬(wàn)科的合作，可以降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)位于二三線城市的庫(kù)存。相關(guān)分析師亦指出：“‘輕資產(chǎn)’轉(zhuǎn)型后，長(zhǎng)期掣肘萬(wàn)達(dá)商業(yè)擴(kuò)張速度的資金瓶頸將得以化解，投資者對(duì)于這家公司的資產(chǎn)擴(kuò)張速度也將做重新評(píng)估。”
實(shí)際上，“無(wú)論萬(wàn)達(dá)走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，還是提出互聯(lián)網(wǎng)的概念，這些都是比較討好資本市場(chǎng)偏好的，資本市場(chǎng)也會(huì)給予萬(wàn)達(dá)較高的市場(chǎng)估值。”有熟悉港股的分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，資本市場(chǎng)會(huì)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)愿意在資本市場(chǎng)有更多動(dòng)作，通過(guò)資本作用來(lái)推動(dòng)公司發(fā)展。
上述人士分析稱(chēng)，其實(shí)萬(wàn)達(dá)電商也是其輕資產(chǎn)布局的重要一環(huán)。“王健林之所以要建1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其目的也正是要為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)落地做準(zhǔn)備。”
據(jù)其分析，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要建很多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，前期投入很大，因此其整體的財(cái)務(wù)報(bào)表可能不是很好看，但是隨著O2O平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)金融的逐漸落地，萬(wàn)達(dá)以后可能通過(guò)這些附加值更高的業(yè)務(wù)來(lái)盈利，而房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)在以后則只是需要保證其基本的現(xiàn)金流。
不過(guò)，直至今天，“飛凡網(wǎng)”始終還未“非凡”，王健林的互聯(lián)網(wǎng)牌子還沒(méi)打好。因?yàn)榫驮谠缜暗?月3日，萬(wàn)達(dá)電商CEO董策已于6月3日已正式從萬(wàn)達(dá)電商離職。
