流程是企業(yè)輸入原料、資金、人員以及信息到輸出能滿足客戶需求的產(chǎn)品和服務的過程，所以企業(yè)業(yè)務流程的首要目標是要能產(chǎn)生滿足客戶需求的輸出。那么進行業(yè)務流程管理首先就是要明確客戶需求，而明確客戶需求的第一步工作則是了解企業(yè)自己的客戶是誰。

　　明確客戶是誰

　　那么存在不明確自己客戶的企業(yè)嗎？大多數(shù)企業(yè)都對企業(yè)自身的客戶有一定的了解，但并不是所有的企業(yè)都對自身的客戶非常了解。要了解自身的客戶是誰，就要確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的過程中，通過對企業(yè)內外部環(huán)境的分析，能明確企業(yè)在資源約束的基礎上，為哪些客戶提供什么產(chǎn)品和服務，企業(yè)未來要達到什么樣的目標，以及采取哪些措施來保證企業(yè)達到預定的目標。也就是說，制定了明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，明確企業(yè)自身的客戶是誰，明確企業(yè)自身的發(fā)展目標，從而才能明確企業(yè)業(yè)務流程的目標——客戶需求，以及明確業(yè)務流程管理的重點。

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，某房地產(chǎn)企業(yè)的愿景是成為精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商。那么該開發(fā)企業(yè)的客戶可以確定為各類商鋪或最終消費者，而各類商鋪選擇商業(yè)項目的最根本原因還是開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠吸引足夠多的最終消費者，能滿足最終消費者的需求。因此，在該房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程中，除了需要管理好所有類型的開發(fā)商都需要關注的工程管理流程以外，需要重點關注對滿足最終消費者需求非常重要的業(yè)務流程——前期拓展流程體系、設計流程體系和商業(yè)運營流程體系。

　　因為商業(yè)項目經(jīng)營的好壞與該項目所在地區(qū)的市場成熟度高度相關，如該地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平的高低、人們的收入水平的高低、可支配收入的高低、消費習慣等都會影響該商業(yè)項目的經(jīng)營狀況，因此在前期拓展流程中要重視對市場條件判斷；同時，商業(yè)項目經(jīng)營的好壞與該項目的所處的具體地址也高度相關，該商業(yè)項目所處的周邊商圈環(huán)境、交通便利狀況、客流量大小等密切相關，因此在前期拓展流程中要重視對項目的選址工作；通過對市場成熟度的分析和項目所處的具體環(huán)境的分析，可以對直接與商業(yè)運營狀況相關的指標——發(fā)展規(guī)模進行分析，通過確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額，從而確定該商業(yè)項目的可發(fā)展規(guī)模。因此，準確確定商業(yè)項目的可發(fā)展規(guī)模是前期拓展流程中一個非常重要的控制環(huán)節(jié)。
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　　房地產(chǎn)流程的設計環(huán)節(jié)

　　設計環(huán)節(jié)對于商業(yè)地產(chǎn)也非常重要，首先在方案設計階段，要確定項目的外部布局、內部功能、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。其中，由于商業(yè)項目的內部各功能區(qū)布局，電梯、空調等機電設備的數(shù)量、位置，內部裝修材料的材質等將會直接影響該項目是否能滿足消費者的需求，以及滿足商戶的功能需求，從而影響該項目的經(jīng)營效果，因此在設計階段，開發(fā)商的設計管理部門要多讓商場運營管理公司以及商業(yè)策劃公司參與，在概念設計、方案設計、擴初設計階段提出基于市場角度的建議。因此，在設計管理流程中，如何讓商業(yè)運營管理公司、商業(yè)策劃公司等多參與到各設計環(huán)節(jié)中去，是一個非常重要的控制環(huán)節(jié)。

　　商業(yè)項目建成后，項目取得最終的成功，還需要尋找一個優(yōu)秀的商業(yè)運營管理公司。好的商業(yè)運營公司對招商、融資、工程的進行、商業(yè)項目的日常經(jīng)營狀況以及維持該商業(yè)項目的不斷增值都會產(chǎn)生積極影響。目前國內優(yōu)秀的商業(yè)運營公司比較少，多為港臺以及國外等國家和地區(qū)的機構，以及從外資企業(yè)中跳槽出來的部分商業(yè)運營管理人員。商業(yè)運營公司應該盡早參與到項目的開發(fā)過程中來，在項目剛開始運做時就確定了知名的商業(yè)運營管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資方的認同，招商工作容易進行，這對于項目的招商、融資都有很大的好處，同時在項目設計階段也可以對設計方案提供積極的修改建議。

　　對于將公司戰(zhàn)略定位為提供住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們在業(yè)務流程上控制的重點就和商業(yè)地產(chǎn)有較大的區(qū)別了。如提供中檔住宅的開發(fā)商更關注的產(chǎn)品研發(fā)以及標準化的流程，這樣可以通過提高產(chǎn)品的一致性來減少開發(fā)成本。因此，進行業(yè)務流程優(yōu)化、管理必須先明確公司戰(zhàn)略。