造好房子不是先進理念
“立足國內(nèi)外市場、整合各類核心資源、最大限度地獲取超額利潤。這就是現(xiàn)代中國房地產(chǎn)大亨們最先進的理念。”平和的曹建海說到這里,語氣變得激烈起來,“就是為什么建造好房子成不了先進理念,因為只‘造房子’而不賺錢的窮酸老板只能被人取笑。”
能量守恒定理,這是顛撲不破的,因此讓地產(chǎn)商興高采烈大賺其錢的項目,消費者同樣喜笑顏開的肯定不多。“有幸住在像任志強、潘石屹、張寶全這些明星房地產(chǎn)大亨開發(fā)的房子里,真正感覺到幸福的業(yè)主會有多少?”
沒有調(diào)查,曹建海的問題就沒有辦法回答。不過,他告訴記者,站在北京國貿(mào)大廈寫字樓上,看到對面像白紙盒子一樣的“建外SOHU”,感覺開發(fā)商最大的貢獻就是在這片黃金地段建造了一片墻體薄薄的、用瓦楞紙架起來的臨時用房,然后高喊“漲價了”,最終按遠遠超過其價值的價格賣掉。
“我可以想象潘石屹先生當(dāng)時數(shù)錢的得意神情。我還想,這樣的老板算企業(yè)家嗎?他們?yōu)槭裁从心敲炊嗟臅r間在大眾媒體前唾液四濺、指手畫腳,而不是像教科書中的企業(yè)家那樣兢兢業(yè)業(yè)做事情?”
“兼業(yè)”房產(chǎn)大亨增多的背后
“值得注意的是,現(xiàn)在開始有更多的房地產(chǎn)老板來自于那些在工業(yè)、商業(yè)領(lǐng)域做大的企業(yè)家,”曹建海說,他們利用和地方政府官員的特殊關(guān)系,或者基于外地政府招商引資的渴求,要求地方政府給予一定的可以用于商業(yè)住宅用途的土地,作為滿足地方招商引資政績的條件,從而儲備了數(shù)量可觀的土地。
曹建海分析說:“對于這些老板而言,搞工業(yè)、商業(yè)掙錢是按萬元計算的,而一旦獲得了重要地塊,財富將以億元為單位迅猛增長,大量的工商業(yè)企業(yè)家因此趨之若鶩。”
他隨便就舉出了例子。在“郎顧之爭”中慘敗的“冰箱大王”顧雛軍,實際上早就在各個城市儲備了大批土地,“這些土地為顧雛軍帶來了大量的財富升值”。例如,科龍2004年10月以不到5000萬元收購的中山威力的資產(chǎn)中,有一塊土地的價值就超過了3億元;而美菱電器在市中心的地塊,顧雛軍被捕前已經(jīng)漲價到每畝400萬元,未來出售至少可以賺取6億元的收入。
曹建海還發(fā)現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象,那就是翻看最近公布的福布斯和胡潤榜,“專業(yè)”的房地產(chǎn)大亨少了,而“兼業(yè)”的房地產(chǎn)大亨則多了:2005年福布斯和胡潤公布的富豪榜排名前100位的富豪當(dāng)中,有90%以上的富豪涉足了房地產(chǎn)業(yè)。他們掙錢的速度是驚人的。
“他們的錢是天上掉下來的嗎?或者是企業(yè)家通過冒險和創(chuàng)新得來的嗎?”曹建海自問自答地說,他們的超額利潤來自于以下三個方面:
以市場策劃、買托冒頂引導(dǎo)需求等多種手段賣出高房價。“這部分大約占其利潤來源的10%左右,其中合理策劃的部分大約可以占到5%,可以算作是房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)家貢獻。”
以鄰為壑、修改建設(shè)規(guī)劃。例如可以通過多手段運作將工業(yè)用地改為商業(yè)用地或住宅用地,或者在原有商業(yè)或住宅用地規(guī)劃上增大容積率和建蔽率,這部分帶來的利潤大約可以占到30%左右。
“其余60%來自于土地的低價買入高價賣出,這是房地產(chǎn)大亨超額利潤的最重要來源。”曹建海分析,從這個意義上而言,中國大部分富豪獲得的利益,其中的一個重要部分是來自于對農(nóng)民土地和城市居民用地拆遷的價值掠奪,而且是在土地管理法和拆遷法護航下的“制度性掠奪”。
由此,他得出結(jié)論:城市化如果以農(nóng)民和城市居民的利益損失為代價,這樣的城市化還是不要為好。而要一攬子解決這些問題,關(guān)鍵是改革現(xiàn)行的土地制度。“按照能量守恒定理或經(jīng)濟學(xué)的一般均衡原理,既然有人歡喜就會有人愁,有人暴富就必然有人被掠奪,我們是不是更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)大亨們金粉世界的背后呢?”